Hipotecas y desahucios bajo el umbral de subsistencia

La depresión que me produce el estado general de cosas y esta primavera atrofiada justifican que haga las tres siguientes declaraciones descomunales.

Primero, el Gobierno acertó al producir el RD Ley 6/2012 (RCL 2012, 315) (protección de deudores hipotecarios sin recursos), como ha acertado en el resto de producción normativa por Decretos leyes de fin de semana a que nos tiene acostumbrados desde su toma de posesión. Lástima que el tiempo no acompañe, y no podamos estar seguros de que, a pesar de todo, no nos precipitemos al desastre. Es una pena que la buena regulación sólo se haga en este país cuando se está al borde del abismo, con riesgo de esterilidad de resultados.

Segundo, el desahucio hipotecario -convertido en noticia televisiva casi diaria- es inmoral. No porque lo sea la Ley, sino porque se está produciendo con una cuenta deudora engordada más allá de la usura con intereses moratorios casi delictivos y con previsiones para costas judiciales dignas de Mr. Scrooge. El banco no ejecuta y espera, no quiere quedarse con el piso en pago, se infla la cuenta de intereses moratorios, finalmente va al proceso inútilmente, porque el banco se queda con la finca, se desperdician las subastas, y el deudor es incapaz de pagar el déficit de ejecución.

Tercero, lo anterior no es una crítica a la banca. La banca española (no toda la banca que operaen España: téngalo presente el ciudadano) está haciendo y va a hacer aún esfuerzos enormes por subvenir al Estado en el gravamen el déficit público, comprando deuda soberana que nadie más quiere comprar y financiando (con intereses, sí, pero otros ni con eso) fondos públicos para pagar deudas de las Administraciones con proveedores privados o mantener el FROB.

El RD Ley 6/2012 no está mal. Pero cuento a continuación aquello que es previsible que ocurra, y que el Gobierno quizá no pensó que fuera a ocurrir. Para el RD Ley es determinante que el crédito hipotecario se sitúe dentro del umbral de exclusión definido en elart. 3. La norma no se aplica al resto de las hipotecas, salvo e lart. 12 (procedimiento extrajudicial de ejecución). Pero la determinación del supuesto de hecho de este umbral está cargada de referencias a conceptos y datos poco aprehensibles y seguros. Y, especialmente, se trata de criterios inestables; el deudor (y su familia) puede hallarse (o no hallarse) en el umbral, para posteriormente dejar de estarlo (o pasar a estarlo), bastando para ello variaciones marginales en su renta familiar o cualquier contingencia relativa al nivel de ocupación laboral.
Además, la norma quiere ignorar que en estas franjas poblacionales, la mayoría de la renta proviene de fuentes no controlables ni gravadas. Habrá bolsas de sobreinclusión, pero también de infrainclusión, si la unidad familiar no está en condiciones de mentir y no puede procurarse alguno de los medios de prueba listados en elart. 3.
Además, yo no me imagino hoy a una familia menesterosa dando vueltas por los Patios de Monipodio del art. 3, buscando procurarse todos los documentos precisos para acreditar el umbral de exclusión. ¡El coste que ello va a suponer, en el supuesto de que los consigan, los previsibles largos plazos y los costes de transacción que requerirá hacerse con ellos! Casi seguro es que la acreditación acabará siendo imperfecta, finalmente entregada al criterio de la entidad financiera, que, aunque «debe ofrecer un plan de restructuración» al solicitante, no tiene que creerse las milongas que éste le cuente sobre la base de una información inevitablemente incompleta.

El esquema previsto por la norma es secuenciado. Primero, la entidad tiene que formular un plan de restructuración que haga viable la deuda a corto y largo plazo. Si la entidad entiende que el plan no será viable, se pasa a la siguiente fase, la quita. Pero la entidad no está obligada a aceptar la quita. No se explica si un plan viable en origen puede devenir luego inviable, y qué curso de acontecimientos se impone entonces. O qué ocurre si el plan es viable (no absorbe más del 60% de la renta familiar), pero sin embargo se deja de pagar, incluso sin culpa (vgr. costes de enfermedad). Como la inviabilidad del plan lleva necesariamente a la quita (no obligatoria para la entidad) o a la dación en pago (obligatoria), es de sospechar que en sede de restructuración se producirán incentivos perversos. La entidad será proclive a mantener que el plan será viable, si hay un poco de buena suerte en el futuro, y que en caso contrario «ya veremos lo que hacemos», lo que puede meter al deudor en fase de ejecución en la que ya no sea posible la dación, aunque sí la quita, que el banco podrá rechazar.

Con todo, no todo el monte es orégano para el banco; quién sabe qué endiablada consecuencia puede sacar un juez de la negligencia del banco que propone un plan inviable. El deudor tendrá derecho a la dación en pago transcurridos doce meses desde la solicitud del plan de restructuración, si éste o la quita no son viables. ¿Pero cuándo no es viable la quita? El RDL nada dice al respecto, lo que crea otra zona de discrecionalidad en el camino hacia la dación en pago. Tampoco está claro si la entidad puede evitar la dación mediante la proposición de una nueva quita, más ventajosa que la legal.

En caso de dación, el deudor tiene derecho a que se le mantenga como arrendatario durante tres años, por la renta que fija la norma. Pero este derecho no existe fuera de la dación en pago, lo que es bien absurdo, porque deja excluido del esquema final de protección a quienes han sufrido la ejecución y adjudicación en términos ordinarios y conocidos, y posteriormente son desahuciados.La limitación de los intereses moratorios en el art. 4 (2,5% máximo sobre capital pendiente de pago) se expandirá incondicionalmente, a pesar de la prohibición expresa, de la protestatio que se hace en el art. 4.2 contra cualquier tentación de interpretación extensiva, y alcanzará a créditos hipotecarios y no hipotecarios que superen el umbral de exclusión.

Es indudable que ocurrirá así, para cualquiera que conozca cuán expansivamente ha venido funcionado el «anclaje del 2,5» contenido en el (hoy vigente) art. 20.4 Ley Crédito Consumo (RCL 2011, 1206), que se ha convertido en ellocus communisde todas las moderaciones judiciales de la tasa de intereses moratorios. Será éste el efecto más positivo y contundente del RD Ley 6/2012, paradójicamente vetado expressis verbispor el autor de la norma.

Como todas las cosas que se hacen bajo el agobio de la urgencia, el conjunto de medidas del RDL requieren una segunda reflexión normativa. Yo propongo que en su segundo paso por el BOE la norma obligue a todas las entidades financieras, adjudicatarias de viviendas de deudores incursos en el umbral de exclusión, a soportar un arrendamiento temporal, en las condiciones que fije la norma, con o sin plan de restructuración de la deuda.