Cuando se documenta un préstamo o crédito con garantía hipotecaria en escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad, se constituye garantía real sobre el bien inmueble para asegurar el cumplimiento de la obligación que se contrae. Así el artículo 105 de la LH establece que la hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor, regulada en el artículo 1911 del Cc.. El deudor está sujeto a la responsabilidad patrimonial universal, de tal modo que, a pesar de la garantía hipotecaria, continúa respondiendo de las obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros. La LH prevé en su artículo 140 la posibilidad de que las partes pacten expresamente que la obligación garantizada sólo se realizará sobre el bien hipotecado.
El acreedor hipotecario tiene dos opciones procesales para iniciar el proceso de ejecución. Por un lado puede iniciar un proceso de ejecución ordinaria de título no judicial al amparo de lo previsto en el artículo 517.2.4ª LEC. Por otro lado puede instar un proceso hipotecario previsto en los artículos 681 y ss. LEC.
En este último supuesto, el artículo 579 LEC prevé que si la realización de los bienes no satisface el crédito del ejecutante se podrá instar el embargo del resto de los bienes del ejecutado, siguiéndose a través de los trámites de la ejecución ordinaria.
La finalidad que persigue dicho artículo se inspira en el principio de economía procesal, al tratar de evitar un nuevo proceso para el cobro de la misma deuda sin tener que acudir a un nuevo proceso, cuando los bienes subastados han resultado insuficientes.
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